Як компанія пояснює таку оцінку та на основі чого вона може базуватися
389переглядів Альона Сідєльнікова, Олександр Спасіченко, 11 вересня 2024, 17:50 Поділитися 
Фото: DR
Нещодавно заснований українцями стартап Rentberry, який розробляє платформу для довгострокової оренди житла, залучив $90 млн. Після цього, як стверджують у компанії, її оцінка сягнула $1 млрд. Сумніви щодо об’єктивності такої заяви першим висловив у своєму телеграм-каналі інвестиційний аналітик українсько-американського фонду Horizon Capital Андрій Бродецький. Він наголосив на низьких фінансових результатах Rentberry та порівняв стартап із конкурентами.
«Прочитав дивну новину про «нового українського єдинорога» Rentberry і відчув потужний сигнал внутрішнього BS-детектора. Відкрив звіт компанії за 2023 рік в американському реєстрі, глянув показники: $0,5 млн виторгу ($0,3 млн у 2022-му), чистий збиток $4,8 млн (те саме у 2022-му)», – написав Бродецький.
У березні 2023-го співзасновник Rentberry Олексій Любинський розповідав Mind, що команда готується до нового краудфандингового раунду на $30 млн з оцінкою в $100 млн.
Участь в останньому раунді інвестицій взяли американські фонди Berkeley Hills Capital та GTM Capital. У відповіді на запит Mind інвестори Скотт Шнайдер (Berkeley Hills Capital) і Стюарт Лі (GTM Capital) підтвердити, що трансакція серії А між сторонами була завершена цього року. Інвестиції в розмірі $90 млн при попередній оцінці в $950 млн і дали в підсумку оцінку в $1,04 млрд після завершення угоди.
Mind розбирався, як за такий короткий проміжок часу компанія зуміла подорожчати вдесятеро та де може ховатися похибка.
Що відомо про угоду? Rentberry – платформа для довгострокової оренди житла, яка переводить в онлайн усі процеси: перегляд квартири, підписання договорів і щомісячні платежі. Минулої п’ятниці, 6 вересня, компанія вийшла з гучною новиною: «Rentberry став сьомим єдинорогом».
«Загальна сума раунду сягнула $90 млн, що підняло оцінку стартапу до $1 млрд», – зазначається в повідомленні компанії.
Інвестиції дозволять Rentberry поліпшувати свою платформу, розширювати глобальну присутність і досліджувати нові вертикалі на ринку нерухомості. Втім ринок угоду не оцінив. Перший сумнів щодо оцінки висловив аналітик фонду Horizon Capital Андрій Бродецький, посилаючись на фінансову звітність компанії для Комісії США з цінних паперів і бірж.
Якими є фінансові показники компанії? У звіті йдеться, що Rentberry Inc. за 2023 рік отримала дохід від операційної діяльності у розмірі $459 118. У 2022 році – $289 861. Операційні витрати у 2023-му році сягнули $4 913 057, у 2022-му – $5 114 054.
Rentberry містить оголошення про пошук нерухомості більш ніж у 60 країнах і більш ніж у 20 000 містах по всій території Сполучених Штатів. Станом на грудень 31 грудня 2023 року на платформі розміщено понад 10 млн об’єктів, а у 2023 році кількість щомісячних активних користувачів (MAU) перевищила 3 млн.
У компанії працює 30 співробітників на повний робочий день.
Звідки Rentberry бере гроші? Стартап фінансується коштом надходжень від розміщення цінних паперів. Майже 60% із $27,2 млн, отриманих за час існування інвестицій, компанія зібрала на краудфандингових платформах від тисяч дрібних інвесторів із чеками від кількох сотень доларів.
Одне з останніх залучень компанія здійснила 15 листопада 2023 році – провела розміщення Crowd SAFE на основі краудфандингу і залучила чисті надходження в розмірі $4 477 474. Зазначена оцінка (pre-money valuation) – $35 млн.
У лютому того ж року стартап залучив $240 577 чистих надходжень, які були використані для фінансування маркетингу, реклами, розвитку бізнесу та на заробітну плату. Вказана оцінка (pre-money valuation) – $85,095,846.
Окрім цього, у 2017 році компанія провела ICO (первинний випуск токенів). Стартап випустив власну криптовалюту та продав її на $30 млн. З моменту запуску токен BERRY знизився в ціні зі стартових $0,057 (на піку торгувалася по $0,1) до $0,000313 за штуку. Практичного використання токенам на платформі не знайшлося. Функції з їх застосуванням прибрали з сайту Rentberry у березні 2021 року.
Що, на думку засновників, не врахували скептики? Любинський зазначає: «Під нашою амбрелою є технологія для комерційної нерухомості, а також компанія Seniiors для будинків для людей похилого віку. Гроші залучалися під всі види діяльності».
А оцінка у $100 млн, під яку компанія збиралася підіймати $30 млн, – «це тільки B2C-бізнес і тільки одна business entity. У нас є ще компанії, які працюють у різних вертикалях real estate індустрії. Наприклад, B2B, ентерпрайз-софт для комерційної нерухомості, софт для senior housing тощо. Тому коли ви бачили цифру $100 млн – це тільки одна entity, а нова pre-money оцінка – всього холдингу», – пояснює співзасновник компанії.
Згідно зі звітом, компанія володіє платформами через дві свої дочірні компанії:
Скотт Шнайдер із Berkeley Hills Capital також зауважив, що показники доходу є неточними, оскільки вони враховують лише дохід компанії Rentberry Inc. (B2C). Інші підприємства холдингу Rentberry, які включають B2B-операції, також генерують дохід. Сторони його не розголошують.
У тому самому документі зазначено, що фінансова звітність консолідована і включає рахунки: Rentberry, Inc., Floorly, Inc., і Happy Seniors, Inc. «Фінанси ми ніколи не консолідували. У кожній компанії вони свої. Фінанси Rentberry Inc. стосуються тільки B2C-бізнесу», – говорить Любинський. У звіті зазначено, що 100% Happy Seniors, Inc. («Happy Seniors») і 99% Floorly, Inc. («Floorly») – належать їм.
Наводимо скріни звітності:
Можна припустити, що інвестиції у Rentberry в рамках серії A структуровані не тільки для масштабування, а й для участі в майбутніх поглинаннях, зокрема WeWork. У лютому 2024-го повідомлялося, що Rentberry разом із Berkeley Hills Capital планує придбати збанкрутілу мережу коворкінгів за $550–650 млн. На якому етапі зараз перебуває ця угода, у Rentberry коментувати відмовилися.
«Навіть якщо у звіті відображена не вся виручка, інші індикатори (кількість користувачів, мультиплікатори для схожих компаній) ніяк не дозволяють вийти на оцінку в мільярд», – писав Бродецький. Mind запитав у засновника компанії Rentberry Олексія Любинського, на основі чого базується оцінка в $1 млрд. «З урахуванням юзерів, покриття ринку та виручки в цьому році», – відповів він.
Чи є аналогічні кейси? Андрій Бродецький порівнює Rentberry з маркетплейсом пошуку нерухомості Zillow, який налічує 214 млн щомісячних користувачів. Ринкова капіталізація компанії – $12,349 млрд. Дохід – $2,07 млрд. «Мультиплікатор для Zillow зараз ~5-6x виторгу. При тому що це лідер ринку, публічна компанія з $2+ млрд річної виручки та прибутковістю 20%. Тобто нам пропонують повірити в те, що маленький збитковий маркетплейс нерухомості залучив $90 млн з оцінкою $1 млрд», – додав аналітик.
Тобто, якщо виторг Rentberry $0,5 млн, а мультиплікатор виторгу для аналогічних компаній становить приблизно 5-6x, можна оцінити компанію від $2,5 млн до $3 млн.
Втім у відповіді на запит Mind сторони зазначили, що ціннісну пропозицію Rentberry неправильно розуміють, порівнюючи її з такими сайтами оголошень, як Zillow, які пропонують лише функції пошуку та знаходження і працюють виключно в США. «Rentberry працює по всьому світу та має бізнес-модель із замкнутим циклом, вирішуючи всі завдання з оренди в одному місці», – наголошують у компанії.
І пропонують порівнювати її з Airbnb, капіталізація якої $72,8 млрд, виручка – $10,5 млрд. Мультиплікатор для Airbnb – 7x виторгу. Втім у них є великі прибутки – $4,84 млрд. Тому коефіцієнт ціна/прибуток = 15. Тобто вони коштують 15 річних прибутків і 7 річних виручок.
Але чи коректно порівнювати збиткову Rentberry з прибутковою компанією на кшталт Airbnb? Якщо виручка маленька, а компанія перспективна, то можна взяти очікувані показники в майбутні роки. Можемо припустити, що прогнозована оптимістична виручка близько $20–30 млн, оскільки у 2023 році компанія під час краудфандингу анонсувала очікувані $10 млн виручки за рік без урахування показників інших компаній, які входять до групи.
Навіть при такому виторгу мультиплікатор для Rentberry має бути близько 20–30x виторгів, що нечувано перевищує показник Airbnb.
Що з інвесторами? Участь у цьому раунді інвестицій взяли фонди Berkeley Hills Capital та GTM Capital. Forbes писав, що зареєстрований у 2021-му в США Berkeley Hills Capital на аналітичній платформі Pitchbook має статус фонду, який не працює. У його портфоліо на Pitchbook – одна інвестиція в український стартап Sirocco Energy, що розробляв вітряки для генерації енергії в міських умовах.
На платформі WeFunder, яка допомагає індивідуальним інвесторам вкладатися у стартапи, вказано ще дві інвестиції: в український SolarGaps та американський Mileberry. На момент публікації матеріалу фонд не відповів Mind на додаткові запитання щодо його статусу.
Замість висновків. Оцінювати компанію на стадії раннього інвестування можна на будь-який смак. Фонди використовують різні показники залежно від свого погляду на потенціал бізнесу та рівень ризику. Інша річ, чи підтвердять цю оцінку інвестори майбутніх раундів фінансування.
На наш погляд, для того щоб $1 млрд+ став реальністю, Rentberry мають здійснити нечуване зростання бізнесу, яке наразі не підкріплене результатами компанії за всі роки існування. Зростання кількості користувачів поки що не конвертувалося в дійсні прибутки чи навіть виручку, яка була б порівнянна з такими оптимістичними (а радше завищеними) оцінками.
Источник: mind.ua